Kinh thành nhà số 81 phần 1 mở đầu bằng khung cảnh u ám và tĩnh lặng của một căn nhà cổ nằm giữa lòng thành phố hiện đại. Ngôi nhà số 81 đã có tuổi đời hơn trăm năm, từng là nơi ở sang trọng của một gia đình quyền quý trong triều đại nhà Nguyễn. Sau nhiều biến cố lịch sử, nơi này dần mất đi vẻ hào nhoáng ban đầu, chìm trong lớp bụi thời gian cùng những giai thoại kỳ bí do người dân quanh vùng truyền miệng. Nhiều người tin rằng, bên trong những bức tường loang lổ rêu phong ấy vẫn còn tồn tại những linh hồn chưa thể siêu thoát, họ lang thang trong bóng tối, khiến căn nhà phủ lên một màu sắc huyền bí và rùng rợn khó ai dám lại gần khi đêm về.

Sự thay đổi diễn ra khi một nhóm sinh viên trẻ say mê chuyện tâm linh quyết định khám phá ngôi nhà vào cuối tuần. Ban đầu, mọi thứ chỉ xoay quanh tiếng cười nói rộn ràng và ánh đèn pin len lỏi qua từng ngóc ngách phủ đầy mạng nhện. Thế nhưng, không khí nhanh chóng chuyển sang lạnh lẽo bởi những tiếng động lạ bất ngờ vang lên từ tầng hầm; cánh cửa phòng chợt đóng sầm lại dù không có gió. Mỗi người trong nhóm bắt đầu cảm nhận rõ ràng sự xuất hiện vô hình của ai đó – ánh mắt dõi theo, tiếng thở dài thấp thoáng sau mỗi bước chân, và cả những vệt mờ ảo như hình bóng người ẩn hiện trong tấm gương cũ kỹ. Sự tò mò lúc đầu chuyển thành nỗi sợ, nhưng cũng thôi thúc các bạn trẻ quyết tâm giải mã mọi bí ẩn ẩn giấu bên trong kinh thành nhà số 81.