Làn sóng đô thị hóa bùng nổ từ ngày đầu mở cửa hội nhập. Nó kéo dài cho đến bây giờ vẫn chưa chấm dứt. Nhu cầu nhà ở phù hợp với đa số dân lao động luôn là ước mơ, trăn trở. Nhà ở bình dân hay nhà ở xã hội là dự án cả nhà nước và dân chúng đều mong chờ. Nhưng hiện thực nó lại là một điều khó khăn không thể tưởng. Có thể nói đến bây giờ dự án nhà ở xã hội về cơ bản thất bại. Nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Giấc mơ an cư của dân nhập cư tại các thành phố lớn càng ngày càng xa.
Nhớ ngày đó những năm 2000 khi tôi mới vào Sài Gòn. Sài Gòn lúc đó rất vắng. Tôi cũng có dịp ra Hà Nội thời điểm đó. Hà Nội không có lớn và đông đúc như bây giờ. Người không nhiều, đường vắng. Những chiếc xe buýt cũ kỹ chạy đều đặn trên các tuyến đường. Tôi nhớ những cái chợ nhỏ ở Hà Nội, và các con đường hẻm nhỏ quanh co.
Nhưng chỉ trong vòng 20 năm, từng lớp người từ các vùng miền đổ lên thành phố. Sài Gòn phình to ra. Các con đường cũng cố nới rộng hết mức có thể. Con đường Điện Biên Phủ, ngã tư Hàng Xanh giờ bự cực đại nhưng chưa bao giờ thỏa mãn. Vì con người còn đông hơn cả thế. Quận 9, Thủ Đức ngày xưa vắng lắm, như nông thôn. Con đường chính Thủ Đức là Võ Văn Ngân chỉ hơi sinh động. Bây giờ, quả thật nó đông lắm.
Nhà ở xã hội dần biến mất
Sau khi lập gia đình, tôi có đi xem qua những căn nhà ở xã hội được đưa vào vận dụng. Phần lớn các căn nhà ở đây đều được lấp đầy người. Mật độ dân cư khá cao. Nó cũng phản ánh mức sống bình dân của đại chúng. Họ chỉ cần chổ trú thân cơ bản, còn lại phải chen chúc nhau, nương tựa nhau mà sống.
Chất lượng của các căn nhà xã hội thường không cao. Các bức tường khá mỏng. Chúng thường sớm có vết nứt toác, mở miệng. Bạn không thể trông chờ quá nhiều vào chất lượng nhà, hay chất lượng cuộc sống từ các dự án này được. Nhưng chắc chắn chúng sẽ giải quyết được nhu cầu bức thiết của đa số mọi người.
Thời điểm đó, những người mua lại như tôi cũng không thể nào tiếp cận được giá bình dân. Các căn nhà bình dân một số sớm được người có tiền mua trao tay. Nên chỉ sớm sau đó, nó sẽ thiết lập mặt bằng giá mới.
Mỡ thì ít, chuột thì nhiều
Thậm chí càng về sau, dự án nhà ở xã hội biến tướng đến mức. Ngày bán nhà, khá nhiều người giàu có cũng đứng trong hàng ngũ người mua. Tôi nhớ hồi đó có một câu nói nổi tiếng trên các tờ báo, đăng lại lời một anh nhà giàu đi mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cứ theo vậy mà dần biến mất.
Nguyên nhân giá nhà bình dân tăng cao
Đô thị hóa đẩy nhu cầu nhà ở bình dân lên cao
Dòng người đổ về đô thị vẫn tiếp tục. Các thế hệ trẻ đổ về thành thị để mưa sinh. Học tập, ở lại sinh sống, kết hôn, lập gia đình và cần một ngôi nhà. Quá trình này chưa từng ngừng lại. Các nông thôn giờ, nhiều nơi thanh niên trai tráng đi hết cả. Chỉ còn lại các ông bà già, và có thể là các cháu bé nhỏ được bố mẹ gởi về trông coi.
Mặc dù, các khu đô thị, building mới được xây dựng liên tục. Nhưng một phần là cung vẫn không đáp ứng đủ cầu, một phần là phân khúc thị trường chủ yếu là giành cho thị trường cao cấp. Nghĩa là giá cao.
Lạm phát
Khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở bình dân thì một yếu tố khiến dự án dễ thất bại là lạm phát. Lạm phát ở Việt Nam khá cao. Các bạn đều biết cân thịt, bó rau nó tăng giá đều đặn và nhanh chóng thế nào rồi đó. Bạn nào thường xuyên đi chợ thì cảm nhận rõ ràng và đắng chát nhất.
Một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài nhiều năm. Vào thời điểm tính giá thì giá nhân công vậy, giá nguyên vật liệu vậy, lãi ngân hàng vậy. Sau khi tính ra thì giá nó rẻ. Nhưng khi thực hiện, dự án có thể phải đối mặt với đội vốn nhiều lần khi triển khai kéo dài. Nó sẽ đẩy dự án tới nguy cơ thất bại.
Xem bài: Thị trường bất động sản Hà Nội Quý I tăng bất ngờ
Thủ tục hành chính phức tạp kéo dài
Một trở ngại cực lớn là thủ tục hành chính phức tạp kéo dài. Mặc dù chủ trương nhà nước tốt, muốn chăm lo cuộc sống dân chúng. Nhưng các thủ tục lại không thể đơn giản được. Càng kéo dài, lãi ngân hàng, giá nhân công cứ lên, giá vật liệu cứ lên. Nó đẩy doanh nghiệp thực hiện đến chổ bất khả thi.
Nhà ở là tài sản cất trữ
Nhà ở bình dân dần biến mất cũng bởi một tập tính của dân chúng. Nhà không phải chỉ là nơi cư ngụ. Nhà ở còn là nơi cất trữ tài sản. Nó giống tiền gởi trong ngân hàng, hay dự trữ vàng, ngoại tệ vậy. Nhưng nhà ở, đất đai còn hay hơn. Vì giá trị của nó được bảo tồn với lạm phát mất giá của đồng tiền. Đặc biệt khi quá trình đô thị hóa diễn ra này thì giá trị nó còn tăng nhanh hơn nữa.
Muốn giá nhà ở phù hợp, giải quyết nhu cầu chính thì cần giảm trừ yếu tố tài sản cất trữ cần được giảm đi.
Những người giàu có sẽ tìm cách cất trữ tài sản của họ. Đất đai nhà cửa là một nơi trú ẩn tuyệt vời. Bạn sẽ không lạ gì có nhiều người có một sấp tờ sổ đỏ. Thậm chí nhiều cái sổ đỏ họ còn không biết đất đai nó nằm ở đâu. Đất đai có bị xâm lấn hay không. Họ chỉ đơn giản quăng tiền cất trữ vào đất đai thế thôi.
Nguồn vốn ngân hàng đổ vào bất động sản đẩy giá nhà, giá đất tăng cao
Có một yếu tố, có lẻ chúng ta không thể bỏ sót, đó là dòng tiền từ ngân hàng. Ý của tôi không phải là dòng tiền của cá nhân rút ra đổ vào đất đai. Tôi muốn nói đến các doanh nghiệp lớn, họ lập các ngân hàng để huy động tiền trong dân chúng. Sau đó họ rút tiền từ các ngân hàng nay để đổ đầu tư, đầu cơ vào đất đai. Việc này bạn cũng dễ hình dung ra rồi đấy. Giá đất sẽ bị đẩy lên cao. Dòng tiền đổ vào càng nhiều thì giá bất động sản sẽ càng cao.
Như vậy với đại đa số dân chúng bình dân lao động, khả năng tiếp cận một căn nhà bình dân sẽ ngày càng xa vời hơn.
Các lỗ hổng trong chính sách thực hiện nhà ở bình dân
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc phát triển thị trường nhà ở bình dân hoàn toàn có khả năng. Nhưng vấn đề là ở chính sách.
Các chính sách, thủ tục hành chính ở Việt Nam dù phức tạp, cản trở nhiều. Nhưng các lỗ hổng trong chính sách vẫn xuất hiện khá nhiều. Chính các lỗ hổng này, khiến cho các đối tượng được hưởng lợi từ chính sách nhà nước bị sai lệch đi. Thay vì những người nghèo, dân lao động được hưởng thì người giàu có được hưởng.
Giải pháp cho nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền
Trước sự thất bại của các dự án nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất. Giấc mơ an cư lạc nghiệp ngày càng xa vời đối với người lao động. Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, các chuyên gia, các nhà khoa học đã phát triển đề tài: Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam
Thị trường bất động sản hiện nay đang “đóng băng”, trong khi người dân lại rất cần nhà ở, dẫn đến cả chủ đầu tư và người tiêu dùng đều đang bế tắc. Do đó, thị trường cần tìm ra một lối đi. Với lối đi truyền thống như hiện nay, trên thị trường đa phần là nhà giá cao và có rất ít nhà ở xã hội. Như vậy, bế tắc vẫn bế tắc. Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp.
TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội
Đề tài này sẽ nghiên cứu về các mô hình phát triển nhà ở. Tạo ra một mô hình phát triển ở các phân khúc khác nhau cho những đối tượng dân cư khác nhau với tiềm năng tài chính khác nhau. Ở phân khúc tiềm năng tài chính thấp thì sẽ có chích sách hỗ trợ để người dân có thể tiếp cận nhà cửa.
Đề tài này sẽ được thực hiện từ quý I đến quý IV năm 2024.
